不動産売却にかかる費用を徹底解説（シミュレーション付き）
「家や土地を売るとき、どんな費用がかかるの？」という疑問にお答えします。
仲介手数料・税金・登記・測量・解体などの代表的なコストを整理し、下の簡易シミュレーターで概算を試算できます。実際の条件や特例の適用可否によって金額は変動しますので、最終判断は専門家にご確認ください。
1. 代表的な費用の内訳
- 仲介手数料：不動産会社に売却を依頼した際の手数料（宅建業法の上限あり）。
- 譲渡所得税・住民税：売却益（譲渡所得）が出た場合に発生。所有期間で税率が変わります。
- 登記関連：抵当権抹消登記・住所変更登記など。
- 測量・境界確定：土地売却で求められることがある費用。
- 解体費用：古家付き土地を更地にして売る場合など。
- その他：印紙税、ハウスクリーニング、リフォーム、専門家相談料など。
所有期間区分のめやす：
短期譲渡＝所有期間5年以下／長期譲渡＝所有期間5年超。
2. 仲介手数料の上限（通常）
| 売却価格 | 上限（税抜） | 備考 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格 × 5% | |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格 × 4% ＋ 2万円 | |
| 400万円超 | 売却価格 × 3% ＋ 6万円 | 実務で目安となる式 |
3. 800万円以下の特例（概要）
物件価格800万円以下の宅地・建物については、媒介に要する費用を勘案した特例上限（税抜30万円／税込33万円）を適用できる制度が導入されています。
適用要件・運用は契約当事者の合意や説明が前提です。通常上限とどちらが適用されるかは契約内容で決まるため、見積時に必ずご確認ください。
4. 概算シミュレーター
下記に数字を入れて「試算する」を押すと、手取り見込みと内訳を表示します。（概算・参考用）
5. よくあるご質問（簡易）
Q：取得費が分からない場合は？
A：不明な場合は概算法として「売却価格の5%」を取得費とみなす方法を本シミュレーターに用意しています（実務適用の可否は税理士に確認してください）。
Q：自宅の3,000万円控除は誰でも使えますか？
A：適用要件があります（居住の実態・居住用財産の譲渡等）。必ず税理士等にご相談ください。
Q：800万円以下の特例は自動で適用されますか？
A：いいえ。事前説明と当事者の合意が前提です。見積時に「通常上限」か「特例上限」か、必ず確認しましょう。
6. まとめ
不動産売却の費用は「仲介手数料・税金・各種実費」の3本柱。特に800万円以下の特例や居住用の特例など、制度の使い分けで大きく結果が変わります。迷ったら、（公認）不動産コンサルティングマスターや税理士へお気軽にご相談ください。