アパート投資の提案書に示された利回りや節税効果は、一定の前提に基づく試算です。契約前に、その前提が現実的か、想定外の支出に耐えられるかを確認します。
表面利回りではなく実質収支を見る
賃料収入から、空室損失、管理費、固定資産税、保険、修繕、募集費用、借入返済を差し引きます。満室だけでなく、稼働率が下がった場合も試算します。
建物と修繕計画を確認する
屋根、外壁、防水、給排水、設備の状態と更新時期を確認します。新築でも将来の修繕積立が必要です。中古物件では、過去の修繕履歴と直近の必要工事を把握します。
賃料と需要を検証する
提案賃料が周辺相場と合っているか、入居者層、競合物件、駅距離、間取り、供給計画を確認します。サブリースや家賃保証がある場合も、賃料改定・免責期間・解約条件を読みます。
融資と出口戦略
金利、返済期間、自己資金、元金返済後の手残りを確認します。将来売却する場合の想定価格、残債、買い手が評価する条件も購入時から考えます。
利害から独立した検証
販売・建築・融資の提案とは別に、資料、現地、収支の整合性を確認することで、判断の偏りを減らせます。リスクが許容範囲を超える場合は、条件変更や見送りも選択肢です。
※将来の収益、入居率、売却価格、税効果を保証するものではありません。
