投資用不動産の資料に記載された利回りは、判断材料の一つにすぎません。購入後に判明する修繕、空室、契約、法令上の問題まで想定し、収益とリスクを検証することが重要です。
デューデリジェンスで確認する領域
- 賃料収入、空室率、管理費、修繕費、税金を含む実質収支
- 賃貸借契約、滞納、敷金、管理契約などの契約関係
- 建物の劣化、修繕履歴、設備更新の見込み
- 用途地域、接道、検査済証、増改築などの法令・行政情報
- 周辺の賃貸需要、競合物件、将来の出口戦略
表面利回りと手残りは異なります
表面利回りには、空室損失や管理費、大規模修繕、借入条件などが十分に反映されないことがあります。複数の稼働率や修繕シナリオを置き、返済後にどれだけ資金が残るかを確認します。
資料と現地の両方を見る
レントロールや図面だけでは、入居状況、周辺環境、建物の維持状態を把握できません。資料間の不整合を確認し、必要に応じて現地・行政調査を組み合わせます。
購入を見送る判断も成果です
調査の目的は購入を後押しすることではなく、意思決定に必要な情報を揃えることです。許容できないリスクが見つかれば、条件交渉や購入見送りも含めて判断します。
※将来の収益や価格を保証するものではありません。融資・税務・法務・建築の専門判断が必要な場合は各専門家と連携します。
